Derecho Inmobiliario

Los problemas relacionados con el sector inmobiliario son de vital importancia en el día a día de los que los sufren. Es por ello que, en esos casos, es preciso contar con un asesoramiento especializado.

En RINCÓN Y GARCÍA ABOGADOS, realizamos todo tipo de asesoramiento en Derecho Inmobiliario: compraventa de inmuebles, arrendamientos, comunidades de vecinos…

Una de las problemáticas más habituales en esta área, acontece cuando se adquiere una vivienda y se comprueba que el inmueble no reúne las condiciones y calidades inicialmente pactadas en el contrato de compraventa, o bien, con el paso del tiempo aparecen daños materiales debidos a VICIOS O DEFECTOS CONSTRUCTIVOS: humedades, condensaciones, grietas, incorrecto aislamiento, solados y alicatados defectuosos…

En esos casos existe la posibilidad de reclamar a los agentes de la construcción: promotora, constructora, arquitectos y aparejadores. Éstos tienen unas responsabilidades perfectamente definida en la Ley.

En este sentido, han de responder según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece:

“Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo
• El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.

También se puede reclamar en aquellas ocasiones en las que el vendedor del inmueble oculta alguna cuestión fundamental que aminora el valor de lo vendido, transmitiéndolo con VICIOS OCULTOS, que afloran una vez pasa cierto tiempo.

Para la admisión de la acción redhibitoria o de saneamiento por vicios ocultos, es unánime la jurisprudencia al determinar los requisitos necesarios para su admisión:

• I. Defectos graves, ocultos o no aparentes.
• II. Defectos anteriores o coetáneos a la entrega real al comprador.
• III. No apreciables a simple vista.
• IV. Que se ejercite la acción en el plazo de los seis meses (art. 1490 Código Civil).

Este plazo es de caducidad y no de prescripción (STS de 10-3-1.994). Debe tenerse en cuenta que el “dies a quo” –comienzo del cómputo- es el de la fecha de la entrega por establecerse así legalmente y no admite interrupción.

Si el defecto o vicio es de tal gravedad que puede considerarse que lo entregado es cosa distinta a lo comprado, estaremos ante la acción denominada “aliud pro alio“, cuyo plazo para ejercitarla será de 5 años (art. 1964 Código Civil).

Sobre todas estas cuestiones hay nutrida jurisprudencia, por lo que si existen esos desperfectos no hay obstáculos para solicitar el resarcimiento correspondiente.